재건축 완화대책및 문제점3가지진단해보기

"국민주거안정을 위한 주택공급확대및 건설경기보안방안"이
1월10일 발표되었습니다.
주 골자는 재건축 및 재개발에 대한 완화대책입니다.
특히 사업초기 속도를 빨리 낼 수 있는
안전진단심의에 대한 부분을 대폭 완화하였습니다.
준공된지 30년 지난 아파트는 안전진단없이
사업 진행이 가능해집니다.
2030년 첫입주를 위해서 분당,일산,안양등
1기신도시에 선도지구가 지정됩니다.
오늘은 기존 사업절차와 완화대책및 추가문제점
(재건축이익환수제,실거주의무)과 은마아파트를
통해서 재건축이 얼마나시간이 소요 되는지
 대해서 얘기해보겠습니다.  .

소요기가 및 절차도 -매일경제

<기존재건축기간>

기존사업소요시간은 보통107(8.9년)개월이라고
하지만 일부 단지에 국한되었던 이야기입니다.
실제로는 평균 13년~20년이상 소요가 되었습니다.
안전진단심의강화 및 제건축 이익환수제,실거주의무제등
관련규제 때문에 최근에는 사업추진이 더욱 어렵습니다. 

<1.10일 완화대책>

패스트트랙절차도 -국토교통부-

<안전진단심의>

기존에는 준공된지 30년이상된 아파트라도 안전진단심의
통과하는데 보통 2,3년(은마 아파트8년)이상 걸렸습니다.
1월10일 "재건축·재개발규제완화를 골자로한
"국민주거안정을 위한 주택공급확대및 건설경기보안방안"
따르면 사실상 면제하고 바로 진행할 수 있게되었습니다.
서울경우(신속통합기획)을 적용하면 기존 재건축 속도에서 
안전진단심의 면제때문에 최대5-6년이 빨라지게 되었습니다.
부동산R114에 따르면 전국아파트 1,232만가구중 1월기준
준공30년 넘은 아파트는 262(21.2%)만 가구이며 패스트트랙
도입시 향후 5년이내에 전국 아파트37%수준인 460만가구가
재건축을 곧바로 진행할 수 있다고 평가하고 있습니다.
서울 경우에는 노원·도봉구아파트의 60%가 안전진단심의
패스트트랙에 수혜를 볼것으로 예상하고 있습니다.  

안전 진단심의면제로 인해서 사업초기속도는 빨라질 수
있겠으나 정작 필요한것은 그게 아닐것으로 보입니다.
재초환법과 실거주의무제 페지가 되지않으면
실효성은 그다지 크게 있어보이지 않습니다.

<실제문제점>

<실거주의무제>

2021년 2월19일 실행된제도로 분양된 수도권분양가
상한제 아파트는 일반분양청약에 따라 당첨된 경우에는
최초입주일부터 2-5년간 실거주하는것을 말한다.
'21년6월17일 발표된 투기과열지구내 재건축 단지경우
조합원이 아파트 분양받으려면 관리처분단계부터
2년을 실거주 해야한다. 

 <재건축이익환수제>

2006년 처음시행되었습니다.
조합원이 얻은이익과 인근집값 상승분과 비용을 빼고
1인당 3천만원을 넘을 경우 초과금액에
최고 50%를 부담금으로 환수하는제도입니다.
(최근 개정안 통해 8천만원으로 상향조정)
2013~'17년까지 유예되었으나
"2018년1월부터 재시행 되었습니다.
['18년 관리처분인가 신청하는 재건축단지부터]
<똑똑한 조합은 재초환법 시행전에 관리처분인가 신청함>
용산구 이촌동 모 재건축 아파트단지는 개발분담금
7.7억통보, 성동구 성수동 모아파트는 4.7억
개발분담금을 조합원들이 분담해야 했다.
재초환법이 완화되어도 실효성은 없을듯하다. 
사업추진하여도 사업성이 안나오면 별반실익이 없다. 

<최근제초환법 개정안>

현행	법안소위통과안(개정)	부과율
3000만원	8000만원	부담금면제
3000~5000만원	80000~1억3천만원	10%
5000~7000만원	1억3천~1억8천만원	20%
7000~9000만원	1억8천~2억3천만원	30%
9000~1억1천만원	2억3천~2억8천만원	40%
1억1천만원초과	2억8천만원초과	50%

[솔직히 이 따위법을 왜 만들었는지 이해가 안감.
사업진행하여도 사업성이 안나오면 안 덤벼듭니다.]  

<은마아파트 재건축진행일기>

강남재건축에 상징이라 불리우는 은마아파트는
1979년 준공되어 '96년 재건축 추진준비위원회를
발족하며 본격적으로 '98년부터 재건축사업을 진행하였습니다.
그러나 수차례 사업이 무산되었고, 23년간답보상태를
보내다 2002년 삼성물산과 LG건설(현GS건설)을
시공사로 선정하고 "03년 재건축 추진위를 구성하였습니다.
"02년부터 안전진단에서 세차례 탈락하고 2010년에
적정성 검토를 통과하여 D등급받고 본격적으로
추진하게 됩니다.(안전진단심의만 8년걸림)
2012년 단지내 도로및 사업추진방식으로 인해
주민간 이견차로 정비계획안 처리가 지연됩니다.
이후 '17년에 49층 재건축안 박원순전 시장이 '35층 층고제한'
가이드라인으로 제한하면서 정비안 통과못합니다.
'23년 9월경에 20년만에 조합설립인가가 납니다."
준공일자부터 따지면 은마아파트는 45년째입니다. 

여기에 상가조합원 갈등, 재건축초과이익환수제,분양가산정등 
넘어야 할산이 많이 있습니다.

<결론>

재초환법을 개정을 하기는 했지만 페지가 아니고 금리영향 때문에 그닥
시장에서 반응이 시큰둥한 편이며,실거주의무페지에 대한 부분도 남아있습니다.
물론 현행절차대로 라면 재건축시행(30년연한) 대상단지들은 3년이상
시간을 잡아먹고 비용까지 지불되야 했던 안전진단 심의면제를 통해서
사업초기부터 속도는 빨라질수 있을것으로 예상이 됩니다. 하지만
위에 은마아파트도 사업성이 있음에도 불구하고 저렇게 이견 차이가 많아서
사업이 늘어지는데 징벌적 규제처럼 재초환법에 실거주의무제까지 적용되면
누가 사업 할려할지 모르겠습니다. 강북권역은 준공일자 때문에 60%이상이
대상이라고는 하지만 재초환법 때문에 멈춰있는 단지가 훨씬 많습니다.
단순 총선용인지,아니면 실제 사업속도를 빠르게 하기위한 패스트 트랙인지
실효성에 의문이 듭니다.실제로는 재초환법페지,실거주페지등 금전적
인세티브를 통해서 재건축경기를 활성화 시키고 건설경기를 부양시켜서
부동산경기가 활성화 될 수 있도록 실효성있는 대책이 나와야 할거 같습니다..