일산분당중동등 노후계획 도시특별법(1기신도시특별법)시행령 알아보자.

국토부는 지난 2024년 1월 10일 국민 민생토론
에서두 번째 후속 조치로 소위 일산,분당등
1기 신도시특별법(재건축·재개발)
이라고 불리우는
[노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법]
에 대한 시행령을 입법화를 예고하였습니다.
입법절차는 24년 2.1일에서 3.12일 사이에
제정안을 마련하여 입법화를 추진할 것으로
예상됩니다.

1기신도시 특별법 입법예고 가상이미지

이번 특별법 시행령에는 노후계획도시정의
안전진단면제 조건 및 완화 기준등이
구체적으로 담겨있습니다.
오늘은 재건축 특별법이라고 불리우는
노후 계획도시 정비특별법 적용대상지역들과
재건축안전진단완화 건축규제완화등에
대하여 알아보겠습니다. 

노후계획도시 정의

택지 개발사업등 대통령으로 정하는
개발 사업에 따라 조성후 20년 이상
경과 하고 대통령령 규정에 따라서
100㎡(약 30만 평) 이상인 
지역을 말합니다.

분당으로 대표되는 1기신도시(재건축)특별법- 나무위키-

특별법적용대상 

노후도 기준

통상시설물 노후도 기준인 
30년이상 이 아니라 택지조성
완료후 20년 이상된 지역을 합니다.

조성사업 종류

• 주택공급목적 개발사업: 택지개발사업,
  공공주택사업등 주택공급목적인
  경우 가능합니다.
• 배후주거단지조성사업: 산업단지,
  공공기관 이전등 배후주거 단지
  사업을 포함한 경우 

면적 기준

• 통상면적 기준:100㎡(30만평)
  이상을 말하며 수도권 행정동
  크기로 개발이 필요한 최소
  규모를 말합니다 
  (인구 2만5천명 주택1만호내외) 
• (100만㎡)면적기준예외적용
  택지지구 분할을 고려하여
  개발한 경우 하나의 택지지구가
  100만㎡에 미치지 못하더라도
  인접·연접한 2개이상의 택지지구
  구도심, 유휴부지등 면적에 합이
  100㎡ 이상인 경우도 예외로
  인정하여 특별법에 해당됩니다.
  ★단 구도심과 유휴부지는 합산면적이
  50만㎡이내일 경우로 제한됩니다.
  
  
• 이는 택지지구와 인접한생활권으로
  연접구도심등도 하나의 특별법에 
  포함 될 수 있게 하기 위함입니다.

대상지역

1기신도시(분당,일산,중동,평촌,산본 등
포함하여 51곳(103만가구)이었으나
서울 개포,목동, ,상계, 중계,중계2,가양,수서
,신내 등 포함하여 9곳으로 확대 됐으며
용인수지, 하남신장, 고양중산,고양행신
수원정자 등 30곳이 포함되었습니다.
시행령근거가 되는 개발사업을 및
인전·연접 지역까지 포함하여
최대 108개지역이 해당됩니다.
전국적으로 215만가구에 이를 것으로
전망됩니다.

전국대상지역 108곳 215만가구예상- 문화일보-

         <전국적용 대상지역>

지역	개수	지역	개수	지역	개수	지역	개수
서울	9	광주	6	강원	5	경남	6
부산	5	대전	6	충북	8	전북	6
대구	10	울산	2	충남	1	전남	4
인천	5	경기	30	경북	2	제주	3

기본방침및 기본계획

• 기본방침:[국토부] 는 가이드라인을
  제시하여  개발방향,기반시설확보,
  이주대책, 선도지구지정등과
  도시 재창조사업유형까지
  제시 됩니다.
• 기본계획: [지자체]는 10년 주기로
  기본계획 수립을 하고
  5년단위로 타당성을 검토합니다.

특별법을 근거하여  국토부·지자체
투트랙 체제로 진행될 예정입니다.

재건축 가상이미지

 특별정비구역 지정 세부여건

도시재창조 유형	세부지정요건
중심 지구  정비형	역세권(역 반경500m이내)상업업무 고밀도개발구역
주거 단지  정비형	25m이상 도로(대로3류6-8차선)구획된 토지 지정권자 지역 상황고려하여 적용가능
시       설   정비형	기반시설및 광역교통시설확충지역
이주 대책  지원형	이주단지 공급목적 개발정비구역

선도지구 지정기준

주민참여도,노후도,주민불편,도시기능
향상·확산가능성등을 고려하여
배점과 평가절차등을통하여
' 24년 상반기 공개될 예정입니다.

재건축 규제완화 가상이미지

재건축 규제완화

안전진단 면제및 완화

특별정비 예정구역으로 지정되면
시장군수등 지정권자는
[도시정비법]에 정하는 기준보다
완화된 안전진단 기준을 적용합니다.
또한 자족기능향상,대규모 기반시설
확충 등으로 공공성이 확보된 경우는
안전진단이 면제됩니다.
일산,분당,중동,산본,평촌등은
특별법 적용대상으로  사실상 면제대상)
입니다. 

재건축규제완화범위

구분(제한)	현행	완화
건축물 종류	세분화 용도지역(주거1,2,3)	용도지역별(공업,상업,공업)
건페율	도시조례가 국토계획보다 강화 (준주거70 → 60%)	국토계획법 적용(70%상향)
용적률	국토계획법: 조례가 상한규정	국토계획상한 150%상향조정
건축물 높이	건축법상: 0.5H	0.25H 로 완화
공원녹지 확보	재건축시 세대당 2㎡ 녹지	적용 배제

공공기여비율(위임사항)에 따라
특별정비계획으로 결정된 용적률은
수립이전 용적률의 100의 70이하의 
공공기여를 하도록 되어 있으며 
도시별로 2구간으로 공공기여비율을
차등화하며 도로,상하수도, 학교등 기반시설
용량및 확충계획을 고려하여 적정수준을
평균 용적률로 적용합니다.

재건축 특별법 가상이미지

(A신도시 현재180%☞300%적용)
[1구간] 기존 용적률에서 증가 용적률10-40%
범위에서 공공기여율을 산출합니다.
#지구단위계획 /건축물 대장 중 높은값 적용
[2구간] 기존 용적률에서 증가 용적률 40-70%
범위에서 공공 기여률을 산출합니다.
#조례에서 정한 비율

공공기여 산출예시

기준 용적률 300% 공공기여 비율1구간
1구간 15%, 2구간 50%인
도시지역단지 용적율(180%에서)
320%로 증가한 경우(+140%)
(300-140)x15%+(320-300)X50%=
24+10=34%
용적률 34%가치 만큼 금액으로
환산 (연면적 감평액기준)하여 공공주택,
현금,기반시설,SOC등에 기여 합니다.  

1기신도시특별법(재건축) 으로인해 상당한
지역이 벌써부터 개발 기대감으로
아파트 호가들이 오르고 있는 실정입니다.